“Yapı Yaklaşık Maliyetleri Tebliği” piyasa fiyatlarını başarılı şekilde tahmin edebilmektedir. Bu bağlamda; IV-A grubu “apartman tipi konutlar” m2 fiyatı olarak 882TL/m2 öngörülmektedir. Ayrıca IV-B grubunda “özellikli müstakil konutlar” olarak 1021TL/m2 olarak öngörülmektedir. Trabzon’da kat karşılığı inşaat sözleşme oranları için; genellikle %40 oranlarının geçerli olduğu söylenebilir. Konut projeleri, genellikle üç yıl süreli öngörülmektedir.

Toplu konut inşa süresinin üç yıl alınmasına karşın, toplam maliyetin %50 düzeyinin ilk bir yıl içinde tamamlanması projelerin sürdürülebilirliği bakımından gerekmektedir. Bu durum, finansmanın önemini öne çıkarmaktadır. Yani maliyet-ekonomi kavramları ve paranın değeri konusu son derece önemlidir. %40 oranından hareketle, bölüşüm bağımsız birimler üzerinden gerçekleştirildiği için konut maliyetleri müteahhide %50 düzeyinde gerçekleşmektedir. Kabaca, yüklenici iki daire imal etmektedir ve birini arazi sahibine teslim etmektedir.

10 katlı ve 175 m2 daire alanlı, katında çift daireli inşa edilmiş bir yapı öngörelim. Toplam proje alanı, 4000m2 kabul edilsin. Proje maliyeti, yüklenici karı hariç olarak, IV-A grubu için, 800TL/m2 öngörülebilir. Toplam proje maliyeti 3.200.000.-TL olacaktır. Daire maliyeti, 160.000.TL olarak ileri sürülebilir. O halde iki daire üretileceğine göre, işadamına bir daire maliyeti, 320.000.-TL olmaktadır. Bu değere %10 yüklenici karı öngörülmesi durumunda daire fiyatlarının ortalama olarak, 350.000400.000TL düzeyinde olması normal projeler için kabul edilebilir.

Burada, esas önemli olan konu bu yaklaşımın taban maliyet olduğudur. Lüks imalat ve müştemilat öngörülmesi durumlarında bu maliyet oranı çok daha artabilmektedir. Konut fiyatlarını; arsa oranları, yapının biçimi, imalat kalitesi ve estetiği, doğru proje ve doğru nokta tercihleri etkilemektedir. Şu anda, çok özel konum ve özel projeler dışında, normal seçenekler için 400.000.-TL daire fiyatı düzeyinin genel pazarda oluşup oluşmadığı konusu kanımca sorgulanmaktadır. Çok miktarda konut üretilmektedir. Piyasa talebinin, normal konut proje seçeneklerinin fiyatlarına olan arzı yakalayamadığı değerlendirilmektedir.

Trabzon şehrinin kıyıya sıkışması, inşaat yoğunluklarının yüksek uygulanması, planlanan yol akslarının gerek inşaat halinde gerekse planlama olarak arızalı arazi üretme potansiyelinin yüksek oluşu, artan malzeme fiyatları ve işçilik ücretleri ve diğer giderler de konuya katıldığında, şu an için Trabzon’da inşaat konut sektörünün rantabl olduğunu ve sürdürülebilir olduğunu belirtmek kanımca zordur.

Çözüm önerileri neler olacaktır: Belediyeler, doğru bir kentsel dönüşüme yönelmelidir. Kentleşme; kısa, orta ve uzun vadede sürdürülebilir değildir. Arazi yapısı ve mevcut yol yetersizlikleri ile, yoğunluğun dikeyde kullanılacağı, çok katlı ancak müdahale edilebilir lüks üstün donanımlı ve (akıllı ev teknolojisinde, yeşil yapı sektörüne uygun, AB standartlarına uygun) teknikte “yeni kentsel dönüşüm anlayışına” yönelim gerekmektedir.

Hukuksal sorunları çözecek, rant geliştirme modellerinin uygulanabileceği, herkesi memnun eder bir sektörün oluşturulması için, Belediye-Yatırımcı-Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ ortaklıkları dahilinde, çok güçlü konut projelerinin önü açılmalıdır. Burada en büyük sorumluluk, belediyelere düşmektedir. Yersel malzeme altyapılarının oluşturulması, inşaat işçisi yetiştirme programları, yol akslarının konut sektörünün önünü açacak şekilde planlanması konularında belediyeler üstün bir misyon üstlenmelidir. Bu eğilimle, lokomotif sektör özelliğinde görülen inşaat sektörü çok daha ciddi sıkıntılarla karşı karşıya kalacaktır.